Quel est l' impact d'Airbnb sur les prix de l’immobilier en zone touristique, comme à Sainte-Lucie de Porto-Vecchio ?

A Zonza Sainte-Lucie de Porto-Vecchio, sur un total de 4 268 logements en 2021, l’Insee en a identifié 3 007 comme étant des résidences secondaires, ce qui représente 70,45 % du parc immobilier. Faute de procédure d’enregistrement actuellement en vigueur dans la commune, impossible de savoir précisément combien de ces logements sont mis sur le marché des meublés de tourisme, mais Sandra Agostini, directrice de l’office de tourisme, a sa petite idée : « Je pense qu’au moins les deux tiers sont loués », a-t-elle estimé jeudi soir, durant la conférence de Sauveur Giannoni.

Pour autant, ce nombre conséquent de logements réservés à un usage touristique a-t-il un impact sur les prix de l’immobilier pratiqués dans la commune ? Oui, mais pas tant que cela, relativise le conférencier de l'université de Corse : « Dans les zones touristiques, les effets de la location à court terme étaient déjà intégrés dans les prix de l’immobilier. » Autrement dit, l’Extrême-Sud de l'île n’a pas attendu l’arrivée des plates-formes de meublés de tourisme pour afficher des prix de vente élevés sur le marché de l’immobilier : un bien en bord de mer (ou non loin) se révélant de base suffisamment attractif pour prendre de la valeur, dès lors que la demande s’accroît. Mais dans ces zones touristiques en tension, le fait que ces logements partent sur le marché des meublés de tourisme contribue à assécher l’offre en logements à l’année, ce qui explique les difficultés à se loger. Et les prix, déjà élevés, ne cessent d’augmenter : à Zonza Santa Lucia, le prix de vente médian est de 5 416 euros le mètre carré, selon les données de demandes de valeurs foncières publiées et produites par la direction générale des finances publiques, qui recense sur data.gouv. les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années. 

Une augmentation des prix de l'immobilier plus forte dans l'intérieur des terres

Ainsi, en dix ans - grosso modo depuis que Airbnb a tissé sa toile sur le marché des meublés de tourisme en Europe -, le prix de l’immobilier à Zonza Sainte-Lucie a augmenté de 27,6 % (pour une maison) et de 28,1 % (pour un appartement), affirme le site internet de la start-up MeilleursAgents, spécialisée dans l’estimation immobilière. Une augmentation qui est venue s’ajouter à des tarifs déjà élevés, ce que l’étude réalisée par Sauveur Giannoni ne conteste pas. Par son travail, l’universitaire souligne simplement que les effets d’Airbnb « sont les plus forts dans des endroits où le tourisme n’arrivait pas avant ». Par exemple, dans le Niolu où, toujours selon les données de MeilleursAgents, le prix de l’immobilier a augmenté entre 35 et 40 %, tout en restant très loin d’atteindre les prix pratiqués dans l’Extrême-Sud touristique (à Calacuccia, le prix de vente médian plafonne à 1 807 euros le mètre carré...). « Que ces plates-formes fassent augmenter le prix des maisons dans des zones non touristiques, c’est quand même une bonne nouvelle », salue Sauveur Giannoni.

Ce que va changer la loi Le Meur

A Zonza Santa Lucia, les élus entendent se conformer à la nouvelle loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Celle-ci stipule que tous les meublés de tourisme devront avoir été enregistrés le 20 mai 2026 au plus tard, via une plate-forme de téléservice dédiée au niveau national. A l’échelon local, les élus ont toujours la possibilité de mettre en place une procédure de changement d’usage (transformer son logement en meublé de tourisme sous condition d’accord préalable de la mairie), ce que des communes comme Porto-Vecchio ou Bonifacio sont en train d’entreprendre. Et sans cette autorisation de changement d’usage, il est impossible pour un propriétaire de mettre son bien en location sur les plates-formes de type Airbnb, ce qui tend à réguler le marché. « Le changement d’usage, ça semble fonctionner, observe Sauveur Gianonni. Il y a quand même un reflux du nombre d’annonces. » En revanche, il ne croit pas que la surtaxe sur les résidences secondaires dissuadera un propriétaire de se lancer sur le marché de la location saisonnière : « Les biens qui sont recherchés ont un taux de rendement locatif extrêmement élevé, alors les propriétaires s’en fichent de cette fiscalité supplémentaire. » Enfin, certaines communes du sud-ouest de la France ont imposé des mesures de substitution : par exemple, pour un meublé mis en location sur Airbnb, un deuxième bien devra être réservé à la location à l’année. « C’est l’artillerie lourde ! », commente Sauveur Gianonni, pas forcément convaincu : « Ca me paraît disproportionné, hormis dans des zones extrêmement tendues. »