Processus d’autonomie : Pour le gouvernement, il n’y a pas de spéculation immobilière en Corse !

« Selon le gouvernement, il n’y a pas de spéculation immobilière en Corse ». C’est le constat désabusé qu’a fait le président du Conseil exécutif, Gilles Simeoni, vendredi matin, à l’Assemblée de Corse lors d’un échange sur le report de la quatrième réunion du Comité stratégique sur l’avenir de l’île, qui devait se tenir le 25 mai à Paris et est finalement reportée au 7 juin. Ce n’est pas tant le report en lui-même qui a déclenché la colère des Nationalistes, mais les documents qui devaient servir de base de travail à la discussion de l’après-midi concernant l’urbanisme, le foncier et le logement. Sur ce sujet particulièrement sensible dans l’île, Beauvau a produit un diagnostic de la situation et fait une analyse des propositions que le président Simeoni avait, dans nos colonnes, mercredi, qualifié de « dérisoire par rapport à nos attentes, aux besoins et aux enjeux ». Sans rien révéler de plus. C’est Paul Quastana, élu de Core in Fronte, qui lâche la nouvelle dans l’hémicycle : « Nous avons reçu des documents pour la réunion prévue le 25. Dans un compte rendu de la réunion précédente, je n’ai rien trouvé qui m’a rappelé ce qu’on avait dit ou ce dont on avait discuté. Ça n’avait rien à voir ! Un autre document nous fait la démonstration que nous sommes à peu près dans les clous concernant l’absence de spéculation avec des tarifs au mètre carré au mieux égaux, ou pire inférieurs, à certaines régions françaises. Ce qui sous-entend qu’il n’y a aucun problème de sur-spéculation en Corse ! Tous les autres aspects, c’est-à-dire l'invasion démographique que l'on subit, les résidences secondaires locatives... ne sont pas évoqués ou presque pas. Et les quelques débuts de solution sont considérés comme illégaux ou anticonstitutionnels ! ».
 
Une entorse au processus
En fin d’échange, tout aussi remonté, le président Gilles Simeoni donne quelques précisions supplémentaires : « Quelques jours avant la réunion, on nous envoie trois documents produits au nom et pour le compte du ministre. Ces trois documents, aussi bien sur le constat que sur les propositions, sont une véritable entorse, pour ne pas dire plus, à la lettre et à l’esprit du processus. C’est un énorme problème ! ». Sur le constat : « A l’aide d’une démonstration tronquée, imparfaite et partiale, il nous a été écrit que finalement la spéculation n’existe pas en Corse, et que la situation de la Corse est finalement à peine équivalente, ou en tout cas moins grave que dans d’autres parties du territoire français ». Sur les propositions : « Sur la base de ce constat qui est faux, on arrive immanquablement à des propositions qui sont insuffisantes. On nous dit, dans des formes proprement incroyables, que rien n’est possible. Le statut de résident ? Constitutionnellement et au nom du droit européen, ce n’est pas possible ! Alors que le droit européen, et nous le démontrerons juridiquement, permet le statut de résident. La Constitution ne l’autorise pas aujourd’hui, mais c’est bien pour cela que nous demandons une révision de la Constitution ! Les projets de loi portés par les députés nationalistes ne peuvent pas aboutir, les propositions faites par la droite, non plus ! Sur une cinquantaine de propositions que nous avons faites, le ministère n’en retient que six arbitrairement - on se demande pourquoi ? - et les balaie d’un revers de manche ». Et d’expliquer : « Nous avons décidé ensemble de ne pas communiquer en amont. Nous comptions dire ensemble que cette façon de procéder n’était pas acceptable ».

Le document de Beauvau
CNI a réussi à se procurer certains documents, dont le diagnostic de la situation de l’île. Et le moins que l’on puisse dire est qu’il est assez déroutant et qu’il ne permet pas d’ouvrir vers des solutions spécifiques adaptées à la Corse. Faisant d’abord état du retard important en matière de planification, Beauvau rappelle qu’en 2020, une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage a été mise en place afin d'aider une vingtaine de communes à finaliser leur Plan local d’urbanisme (PLU), notamment des communes littorales qui, comme Portivecchju, Lisula et Piana, ont des taux de constructibilité élevés. Seules 67 communes disposent d'un PLU, 89 communes d'une carte communale et 204 sont soumises au RNU. Le ministère estime que « la mission avance à un rythme modéré avec des difficultés : peu de réponse aux appels d'offres, prestations parfois chères, voire discutables, éventuelles difficultés de portage » et qu’il faut en tirer des enseignements. Le document précise la nécessité d’intégrer au PADDUC, d'ici au 22 février 2024, les dispositions de la loi Climat & Résilience qui cible zéro artificialisation nette des sols à l'échéance 2050 et à un rythme décroissant par tranche de dix ans. Or, en 2022, en Haute-Corse, les services de l'Etat ont instruit 2022 demandes de permis pour 168 communes, dont 537 permis de construire, 14 permis d'aménager, 746 déclarations préalables et 725 certificats d'urbanisme. Le document remarque qu’en Corse du Sud, 80 à 85% des recours contre les PLU aboutissent, mais oublie de signaler que ces annulations ne sont pas le fait d’un contrôle de légalité de l’Etat, mais d’U Levante. Certains PLU ouvraient, selon l’association de défense de l’environnement, « illégalement des milliers d’hectares littoraux à la constructibilité ». Côté foncier, le document revient sur l’abrogation des Arrêtés Miot et le retour au droit commun en matière de succession le 1^er janvier 2028 et sur le devenir du GIRTEC, dont le financement, assuré jusqu’à la fin de l’année, est en discussion avec l’Etat. Sur les 5614 dossiers traités de 2009 à 2021, seuls 39 % des dossiers ont donné lieu à la création d'un titre, « ce qui est modeste en regard des 400 000 parcelles affectées par le désordre foncier », note Beauvau. Jusque-là, pas grand chose à dire, si ce n’est que ce l’Etat y a une part majeure de responsabilité !
 
Une posture sur les prix
Là où le bât blesse vraiment, c’est effectivement sur l’évaluation du prix du foncier. L’exposé des données tend à minimiser les problématiques de tensions foncière, immobilière et spéculative et donc le sentiment de dépossession des Corses. Ainsi, en se basant exclusivement sur une approche comparative qui ne prend pas en compte d’autres variables, il est indiqué que le prix des terrains en Corse pour des surfaces inférieures à 1000 m² est comparable au prix pratiqué en Bretagne et sur le littoral de la Manche et est inférieur aux prix du littoral méditerranéen, la situation ne s’inversant qu’au-delà des 2500 m². Même posture lorsqu’il s’agit du loyer moyen d’un appartement type à Ajaccio en 2021 qui est inférieur aux villes du littoral méditerranéen de taille comparable, comme Cannes ou Antibes : 15,4 €/m² à Ajaccio contre 17,5 €/m² à Cannes et 17,6 €/m² à Antibes. Le rapport est quasi similaire pour Bastia, comparée à Grasse ou Bayonne : « Bastia affiche un loyer moyen de 12,9 €/m², soit un peu supérieur à celui pratiqué à Saint-Malo (12,0 €/m²) mais inférieur à Grasse (13,9€/m2) et Bayonne (13,2 €/ m²) ». Enfin, sur le prix des logements, s’il est admis qu’il y a une grande hétérogénéité à l’échelle insulaire, il est mentionné que dans les grandes villes, les niveaux de prix sont inférieurs à ceux des autres villes du littoral français de taille comparable. « Les prix des logements varient fortement en Corse : de 1600 €/m² en moyenne pour un appartement type (un trois pièces construit entre 1981 et 1991 et vendu en 2021) dans les petites communes de la Haute-Corse, à 5 000 €/m² dans la commune de Lecci. A Ajaccio, le prix moyen pour un appartement type s'élève à 3 735 €/m², en-dessous des prix observés à Cannes (5 488 €/m²) et Antibes (4 551 €/m²). A Bastia, un appartement type a un prix moyen de 2 728 €/m², contre 3 026 €/m² à Grasse, 3 754 €/m² à Bayonne et 3 998 €/m² à Saint-Malo ». Beauvau ne prend pas en compte le revenu moyen par habitant qui est le plus faible de France, ni l’écart entre ce revenu moyen et le prix moyen de l’immobilier, qui atteint 0,66 pour la Corse. C’est l’écart le plus grand de France, loin derrière la Réunion, la deuxième région la plus pauvre a un ratio de 0,90. C’est dire la difficulté pour les Corses de se loger et de devenir propriétaire !

Rien de nouveau !
Quand aux solutions proposées, elles sont inexistantes. Beauvau affirme ouvrir des possibilités d’agir pour la Collectivité de Corse (CdC), mais tout reste entre les mains des Préfets avec des contraintes qui s’accumulent. Les demandes de moyens supplémentaires formulées par l’Agence de l’urbanisme et de l’énergie de la Corse (AUE), afin de renforcer ses missions de conseils, d’accompagnement et de mise en œuvre du PADDUC sont restées lettre morte. Tout comme la demande d’habiliter la CdC à engager des opérations d’intérêt territorial. Beauvau se contente de proposer une montée en puissance de l’Office foncier pour développer les projets de portage. Idem pour le logement. Le document fait état d’une forte pression foncière auprès des maires, d’une forte pression touristique et d’une « part élevée de résidences secondaires : 37 % du parc de logements en Corse contre 18 % en PACA », mais qui « est assez proche des moyennes du littoral continental avec des disparités très fortes toutefois ». Cela classe quand même la Corse au 1er rang des régions, DOM /TOM compris ! Beauvau omet l’écart très important par rapport aux autres régions : +118% par rapport à PACA, +143% par rapport à l’Occitanie, +183% par rapport à la Bretagne et +266% par rapport à la moyenne nationale. Soulignant l’enjeu du logement des travailleurs saisonniers et la faible vacance des logements, il tacle le « peu d'initiatives publiques en matière d'aménagement, de foncier », même s’il reconnaît que le parc de logements sociaux - 15 599 au total –  est dans la moyenne du littoral méditerranéen et que « l’encours de logements neufs est élevé ». Les logements sociaux sont concentrés à 68% sur les bassins de vie d’Aiacciu et de Bastia. « L'apparition du bail réel solidaire pourrait prendre une part significative du marché de l'accession sociale en zone tendue ». Listant les différents dispositifs d’aides à l’amélioration de l’habitat et le déficit d'ingénierie, le ministère recommande « une montée en puissance des collectivités territoriales et un renforcement de la rénovation énergétique ». Rien de bien nouveau, ni de bien efficace jusqu’ici !
 
Une fin de non-recevoir !
Un second document analyse six propositions d'évolution législatives et réglementaires formulées par la Corse et leur oppose une fin de non-recevoir. La première, qui émane de la droite, concerne la modification du régime de l'indivision successorale pour déroger à la règle de l'unanimité afin de pouvoir régler les successions. Réponse de Beauvau : « Cette proposition est contraire aux textes du code civil relatifs au partage et ne peut pas être validée par voie réglementaire ». Idem pour les propositions en matière de donation, à savoir un abattement de 75 % sur les donations en pleine propriété de biens situés en zones de revitalisation rurale (ZRR) ou une exonération de 20 % sous certaines conditions, ou encore une hausse de l'abattement des petits-enfants de 31 695 € à 100 000 €. Réponse de Beauvau : « Cela ne se justifie pas et introduit une inégalité de traitement entre les citoyens. Le coût pour les finances publiques des mesures proposées serait potentiellement très élevé ». Evacuée aussi la demande de création d'un régime d'obligation d'utilisation comme résidence principale dans le cadre d'une acquisition, notamment dans les zones touristiques, Beauvau y voit : « une atteinte aux droits de la propriété, qui ne peut être justifiée que par un objectif d’intérêt général, à valeur constitutionnelle et doit être proportionnée à l’objectif poursuivi. Une telle disposition aurait un impact à la baisse lourd sur les prix de vente, avec donc un risque contentieux très élevé ». Cela exige une modification de la loi, tout comme la création d'un droit de préemption pour la lutte contre la spéculation foncière au profit de la CdC. Quand aux propositions fiscales du député Jean-Felix Acquaviva, notamment la taxe sur les résidences secondaires, Beauvau assure que « Les objectifs poursuivis par certains articles semblent déjà satisfaits par les dispositions de la loi de finances pour 2023 », notamment en matière de logements vacants. Avant de pointer : « des risques d'inconstitutionnalité. Au regard du principe d'égalité devant la loi : les prix de l'immobilier en Corse ne constituent pas une spécificité, comparés à ceux des autres métropoles ou littoraux français et ne justifient pas un régime de fiscalité foncière additionnelle spécifique ». Il juge la taxe « confiscatoire et excessive ». Balayée également la demande d’étendre le Dispositif Pinel au bâti ancien, Beauvau répond que le dispositif va être supprimé et que « dans ces conditions, la réintroduction du Pinel sur une partie du territoire est exclue ».

Un premier projet fin juin
Le président du Conseil exécutif a annoncé qu’il avait produit une contre-analyse et des contre-propositions dont il n’a pas révélé la teneur, mais qui devraient s’inscrire dans le droit fil de toutes les mesures qu’il a déclinées depuis des mois au gré de ses discours. Dans l’hémicycle, il répète ce qu’il a dit au téléphone, mercredi matin, à Gérald Darmanin : « Si vous ne voulez pas donner au processus la vocation historique qu’il devrait avoir, nous en prendrons acte. Nous ne viendrons pas, au nom d’une obligation de résultat du processus pour le processus, cautionner quelque chose qui tournerait le dos à ce qui est essentiel, ni accepter ce qui reste inacceptable. Lorsqu’on vient nous dire que le problème de la spéculation n’existe pas ici plus qu’ailleurs, on pousse vers des logiques qui ne peuvent être que celles du conflit. Lorsqu’on ne donne pas de perspectives d’espoir, on alimente des logiques de désespoir. Qui d’entre nous ne voit pas les mécanismes funestes qui sont en train de se mettre en place ! ». Gilles Simeoni prévient : pas question de retourner le 7 à Paris, comme si de rien n’était ! « Nous avions validé des séances de travail, sectorielle par grande thématique le matin, politique l’après-midi en rattachant chaque fois le sectoriel à la vision globale d’une solution politique et d’un statut d’autonomie. Cette méthode n’a jamais été appliquée. Nous n'en sommes ni comptables, ni responsables. Le temps, qui est passé, ne permet plus d’appliquer cette méthode. Il y a un calendrier que nous acceptons, pas par complaisance, mais pas réalisme politique. Nous voulons une révision constitutionnelle pour un véritable statut d’autonomie de plein droit et de plein exercice. Pour l’obtenir dans les délais voulus, nous avons besoin de respecter le calendrier incertain, mais annoncé. Nous savons que la révision constitutionnelle, si elle a lieu, le sera après les Jeux olympiques de 2024, cela veut dire que nous devons être à la fin de l’année en état de faire une proposition ». Le président Simeoni annonce que la Corse transmettra à Paris un premier projet dans son armature globale d’ici à la fin juin. « Il appartient à Gérard à Darmanin pour le compte du gouvernement de clarifier les choses, sans doute faire évoluer la méthode, et de dire si oui ou non la volonté du gouvernement est de respecter la ligne que nous avons actée ensemble, celle d’un processus à vocation historique qu’il nous appartient maintenant de construire ». Gérald Darmanin lui ayant assuré au téléphone que « la volonté est inchangée du côté du chef de l’État », il appelle le ministre à le dire publiquement « et surtout que les actes, à partir de la prochaine réunion, le démontrent de façon claire. A partir de ce moment-là oui, nous offrirons une perspective de paix et d’émancipation pour notre peuple ».
 
N.M.