Fabiana Giovannini, conseillère territoriale de Femu a Corsica et présidente de l’Office public de l'Habitat de la Collectivité de Corse (OPH2C).
- Pouvez-vous dresser un premier bilan de la situation ?
- Nous savions que l'outil était en difficulté, mais je ne pensais pas trouver une situation aussi compliquée à tous les niveaux. Nous avons à gérer un lourd héritage avec un parc de logements anciens et très dégradés et des dysfonctionnements dans la gestion passée qui ont donné une mauvaise image de l'outil au détriment des locataires, mais aussi des agents qui y travaillent. Egalement, une Régie qu'il faut réorganiser, des problèmes financiers dus à de lourds impayés locataires et un taux de vacance important qui nous prive de recettes conséquentes. Dans un tel contexte de fragilité, l'impact des mesures gouvernementales, prises dans la loi de Finances 2018, est catastrophique. S'y ajoute un passif relationnel interne, entre agents, entre syndicats, parfois entre responsables… Ce qui entraîne un manque évident de transversalité nuisible à l'outil, mais aussi un manque de conventionnement avec les partenaires potentiels. Bref, une confiance à rebâtir à tous les étages.
- En sept mois de mandat, n’avez-vous pas pris des mesures pour tenter de la rebâtir ?
- Oui ! Bien sûr ! De très nombreuses mesures ont été prises déjà avec la direction mise en place en février 2017, et de manière plus offensive depuis notre prise en main en mars 2018 sur la base de la feuille de route que j'ai présentée à cette occasion. Au niveau de la coordination interne et du management, du fonctionnement de la Commission d’attribution des logements (CAL), de la réduction de la vacance, d’une gestion générale plus rigoureuse, du partenariat à installer avec les différents acteurs du logement social, beaucoup a été fait. Beaucoup, aussi, reste à faire. De même, je me suis grandement investie pour faire, à l'Etat et à la Collectivité de Corse, la démonstration de l’impact qu’ont, sur le logement social, les mesures gouvernementales prises dans la loi de Finances 2018.
- Quel impact ?
- Il s'agit surtout du dispositif dit de la RLS (Réduction du loyer Solidarité) destiné à renforcer les caisses de l’Etat et qui est de l’ordre de 1,5 milliard d’euros. Il consiste notamment en une baisse des APL - allocations logement - au détriment des bailleurs, les locataires ne pouvant supporter la mesure. Sauf qu’ils en sont tout de même les victimes, car notre capacité d’autofinancement est mise à mal. Et un office qui ne peut plus investir, c’est un office qui ne peut plus réhabiliter son parc et qui ne peut plus construire pour le renouveler.
- A combien évaluez-vous la perte pour l’OPH ?
- La seule baisse des APL représente une perte de 620 000 € pour 2018. La perte devrait doubler en 2019. S’y ajoute l’augmentation de la cotisation au fonds national de garantie des bailleurs (CGLLS) dont l'impact est encore flou. La Fédération des offices entend l'atténuer sous forme de péréquation. Cependant, une première évaluation chiffre cette cotisation à 630 000 € alors qu'elle était de 170 000 € en 2017 ! Enfin, l’augmentation de la TVA, brutalement passée de 5,5% à 10%, nous handicape lourdement. Sur les seules opérations en cours, elle représente un besoin supplémentaire en fonds propres de 1 million € que nous n’avons pas, soit l’équivalent d’une construction de 50 logements neufs.
- Avez-vous engagé des négociations avec l’Etat ?
- Oui ! Dès ma prise de fonction, j’ai engagé des discussions avec les services de l’Etat pour expliquer les conséquences de ces mesures et pourquoi notre Office était particulièrement vulnérable. Plus de 50% de nos locataires sont de grands précaires, vivant au-dessous du minimum ressources, et nous sommes plus impactés que n’importe quel autre bailleur car tous nos locataires sont titulaires de l’APL. Ces mesures sont donc particulièrement injustes. On fait payer les plus faibles pour nourrir le budget de l’Etat. Au terme de 7 mois d’échanges avec les services de la préfecture, nous sommes parvenus à faire reconnaître la justesse de notre analyse, et je dois saluer l'écoute rencontrée. Je remercie aussi notre Fédération et la Caisse de Dépôts et Consignations pour leur appui en ingénierie. Reste à savoir si le gouvernement entendra nos demandes. Madame la préfète s'est engagée à plaider en notre faveur.
- Que demandez-vous exactement ?
- Je travaille à l’obtention de mesures de compensation ou de dérogation, comme par exemple le maintien d’une TVA construction à 5,5 % pour le logement social en Corse. Ce serait une mesure logique. Du fait du handicap de l'insularité, la Corse a toujours eu un différentiel favorable de TVA par rapport au continent, mais aussi par rapport au logement libre. Depuis le 1er janvier, ce n'est plus le cas alors que la situation sociale plaide en ce sens. Si Bruno Le Maire parle de « statut fiscal et social » pour la Corse, cette mesure est indispensable pour dynamiser la construction, comme la réhabilitation. Notre parc a en moyenne 40 ans d’âge.
- Nous savions que l'outil était en difficulté, mais je ne pensais pas trouver une situation aussi compliquée à tous les niveaux. Nous avons à gérer un lourd héritage avec un parc de logements anciens et très dégradés et des dysfonctionnements dans la gestion passée qui ont donné une mauvaise image de l'outil au détriment des locataires, mais aussi des agents qui y travaillent. Egalement, une Régie qu'il faut réorganiser, des problèmes financiers dus à de lourds impayés locataires et un taux de vacance important qui nous prive de recettes conséquentes. Dans un tel contexte de fragilité, l'impact des mesures gouvernementales, prises dans la loi de Finances 2018, est catastrophique. S'y ajoute un passif relationnel interne, entre agents, entre syndicats, parfois entre responsables… Ce qui entraîne un manque évident de transversalité nuisible à l'outil, mais aussi un manque de conventionnement avec les partenaires potentiels. Bref, une confiance à rebâtir à tous les étages.
- En sept mois de mandat, n’avez-vous pas pris des mesures pour tenter de la rebâtir ?
- Oui ! Bien sûr ! De très nombreuses mesures ont été prises déjà avec la direction mise en place en février 2017, et de manière plus offensive depuis notre prise en main en mars 2018 sur la base de la feuille de route que j'ai présentée à cette occasion. Au niveau de la coordination interne et du management, du fonctionnement de la Commission d’attribution des logements (CAL), de la réduction de la vacance, d’une gestion générale plus rigoureuse, du partenariat à installer avec les différents acteurs du logement social, beaucoup a été fait. Beaucoup, aussi, reste à faire. De même, je me suis grandement investie pour faire, à l'Etat et à la Collectivité de Corse, la démonstration de l’impact qu’ont, sur le logement social, les mesures gouvernementales prises dans la loi de Finances 2018.
- Quel impact ?
- Il s'agit surtout du dispositif dit de la RLS (Réduction du loyer Solidarité) destiné à renforcer les caisses de l’Etat et qui est de l’ordre de 1,5 milliard d’euros. Il consiste notamment en une baisse des APL - allocations logement - au détriment des bailleurs, les locataires ne pouvant supporter la mesure. Sauf qu’ils en sont tout de même les victimes, car notre capacité d’autofinancement est mise à mal. Et un office qui ne peut plus investir, c’est un office qui ne peut plus réhabiliter son parc et qui ne peut plus construire pour le renouveler.
- A combien évaluez-vous la perte pour l’OPH ?
- La seule baisse des APL représente une perte de 620 000 € pour 2018. La perte devrait doubler en 2019. S’y ajoute l’augmentation de la cotisation au fonds national de garantie des bailleurs (CGLLS) dont l'impact est encore flou. La Fédération des offices entend l'atténuer sous forme de péréquation. Cependant, une première évaluation chiffre cette cotisation à 630 000 € alors qu'elle était de 170 000 € en 2017 ! Enfin, l’augmentation de la TVA, brutalement passée de 5,5% à 10%, nous handicape lourdement. Sur les seules opérations en cours, elle représente un besoin supplémentaire en fonds propres de 1 million € que nous n’avons pas, soit l’équivalent d’une construction de 50 logements neufs.
- Avez-vous engagé des négociations avec l’Etat ?
- Oui ! Dès ma prise de fonction, j’ai engagé des discussions avec les services de l’Etat pour expliquer les conséquences de ces mesures et pourquoi notre Office était particulièrement vulnérable. Plus de 50% de nos locataires sont de grands précaires, vivant au-dessous du minimum ressources, et nous sommes plus impactés que n’importe quel autre bailleur car tous nos locataires sont titulaires de l’APL. Ces mesures sont donc particulièrement injustes. On fait payer les plus faibles pour nourrir le budget de l’Etat. Au terme de 7 mois d’échanges avec les services de la préfecture, nous sommes parvenus à faire reconnaître la justesse de notre analyse, et je dois saluer l'écoute rencontrée. Je remercie aussi notre Fédération et la Caisse de Dépôts et Consignations pour leur appui en ingénierie. Reste à savoir si le gouvernement entendra nos demandes. Madame la préfète s'est engagée à plaider en notre faveur.
- Que demandez-vous exactement ?
- Je travaille à l’obtention de mesures de compensation ou de dérogation, comme par exemple le maintien d’une TVA construction à 5,5 % pour le logement social en Corse. Ce serait une mesure logique. Du fait du handicap de l'insularité, la Corse a toujours eu un différentiel favorable de TVA par rapport au continent, mais aussi par rapport au logement libre. Depuis le 1er janvier, ce n'est plus le cas alors que la situation sociale plaide en ce sens. Si Bruno Le Maire parle de « statut fiscal et social » pour la Corse, cette mesure est indispensable pour dynamiser la construction, comme la réhabilitation. Notre parc a en moyenne 40 ans d’âge.
- L’attente de logement social est-elle particulièrement forte ?
- Oui ! Il y a en Corse 6000 foyers en attente d’un logement social. Certaines personnes attendent parfois depuis des années ! Or, moins de 500 logements sociaux neufs sont livrés annuellement, tous bailleurs confondus. 2018 devrait être encore à la baisse selon les premiers résultats enregistrés par la Préfecture de région. Or, la Corse connaît une forte précarité. 20% de la population vit au-dessous des minimas sociaux. Plus de 80% est éligible au logement social contre 60% sur le continent. C'est dire l'attente énorme à laquelle nous devons faire face. Nos loyers figurent parmi les plus bas de France. La Corse a une situation particulière de détresse sociale qui doit être prise en compte par le gouvernement.
- L’OPH 2B n’a-t-il pas une lourde part de responsabilité dans ce déficit ?
- Oui ! Je ne veux pas verser dans la langue de bois. Nous avons nos propres responsabilités. Notre gestion doit être améliorée, notamment dans la réduction des impayés ou de la vacance due à des logements en travaux. Un logement fermé, ce sont des recettes en moins pour l'Office. Les logements attribués ont, eux aussi, besoin d'entretien : ils sont mal isolés et subissent des infiltrations récurrentes, ça n'est pas tolérable ! Aujourd'hui, la Direction et les agents se démènent au quotidien pour apporter des réponses, mais avec de faibles moyens. Il faut sortir de ce provisoire qui dure ! Nos locataires ont besoin de réponses plus adaptées. Et nos agents aspirent à pouvoir travailler dans de meilleures conditions. C'est pourquoi j'ai besoin d'être entendue par les pouvoirs publics pour que cet outil, longtemps délaissé au profit d'une gestion clientéliste, puisse désormais prendre la dimension qui est la sienne.
- Dans la situation actuelle, est-ce possible ?
- Oui ! Avec la Directrice générale et les administrateurs, je pense qu'il est possible d'écrire une nouvelle page de l'histoire de l'Office dont tout le monde sera fier. Nous comptons 83 agents, plusieurs métiers, que nous voulons revaloriser, comme par exemple le rôle des gardiens pour assurer une présence plus forte de l'office au sein des résidences. Chaque service a sa contribution à apporter à cette entreprise de redressement. Il va falloir apprendre à travailler en transversalité. Notre challenge est collectif. Et nos locataires y seront associés. Ils sont les propres acteurs de leur bien-être et de leur cadre de vie.
- Oui ! Il y a en Corse 6000 foyers en attente d’un logement social. Certaines personnes attendent parfois depuis des années ! Or, moins de 500 logements sociaux neufs sont livrés annuellement, tous bailleurs confondus. 2018 devrait être encore à la baisse selon les premiers résultats enregistrés par la Préfecture de région. Or, la Corse connaît une forte précarité. 20% de la population vit au-dessous des minimas sociaux. Plus de 80% est éligible au logement social contre 60% sur le continent. C'est dire l'attente énorme à laquelle nous devons faire face. Nos loyers figurent parmi les plus bas de France. La Corse a une situation particulière de détresse sociale qui doit être prise en compte par le gouvernement.
- L’OPH 2B n’a-t-il pas une lourde part de responsabilité dans ce déficit ?
- Oui ! Je ne veux pas verser dans la langue de bois. Nous avons nos propres responsabilités. Notre gestion doit être améliorée, notamment dans la réduction des impayés ou de la vacance due à des logements en travaux. Un logement fermé, ce sont des recettes en moins pour l'Office. Les logements attribués ont, eux aussi, besoin d'entretien : ils sont mal isolés et subissent des infiltrations récurrentes, ça n'est pas tolérable ! Aujourd'hui, la Direction et les agents se démènent au quotidien pour apporter des réponses, mais avec de faibles moyens. Il faut sortir de ce provisoire qui dure ! Nos locataires ont besoin de réponses plus adaptées. Et nos agents aspirent à pouvoir travailler dans de meilleures conditions. C'est pourquoi j'ai besoin d'être entendue par les pouvoirs publics pour que cet outil, longtemps délaissé au profit d'une gestion clientéliste, puisse désormais prendre la dimension qui est la sienne.
- Dans la situation actuelle, est-ce possible ?
- Oui ! Avec la Directrice générale et les administrateurs, je pense qu'il est possible d'écrire une nouvelle page de l'histoire de l'Office dont tout le monde sera fier. Nous comptons 83 agents, plusieurs métiers, que nous voulons revaloriser, comme par exemple le rôle des gardiens pour assurer une présence plus forte de l'office au sein des résidences. Chaque service a sa contribution à apporter à cette entreprise de redressement. Il va falloir apprendre à travailler en transversalité. Notre challenge est collectif. Et nos locataires y seront associés. Ils sont les propres acteurs de leur bien-être et de leur cadre de vie.
L'état de dégradation des HLM de Lupinu.
- Plus concrètement, que comptez-vous faire ?
- Je reviens du Congrès annuel de l'Union sociale de l'Habitat qui s’est tenu à Marseille et qui regroupe toutes les fédérations de bailleurs. Des dispositifs très intéressants impliquant les locataires peuvent être mis en œuvre en Corse. Nous avons des projets pour améliorer le « vivre ensemble » dans nos quartiers. Nous travaillons en bonne entente avec la mairie de Bastia à ce sujet, notamment dans le cadre du nouveau programme de rénovation urbaine. De même, nous sommes à l'écoute de l'ensemble des communes du Parc, les administrateurs veulent s'investir sur le terrain pour apporter de vraies réponses. Il y a aussi des problèmes d'incivismes que nous devons combattre. Nous entendons travailler pour cela avec les représentants des locataires et les associations de bénévoles dans les résidences. Outre nos missions premières que sont l'attribution de logements, la réhabilitation et la construction, nous nous devons de participer aux grandes politiques de la Collectivité de Corse. Nous cherchons, par exemple, à mettre en place le tri à la source dans nos résidences ou encore un plan de déplacement intégrant des moyens de mobilité douce. Nous souhaitons apporter à nos locataires des solutions dans leur quotidien. C'est là aussi tout l'enjeu de retrouver une meilleure santé financière.
- Vous évoquez des urgences. Combien de temps cela prendra-t-il ?
- Les mesures de gestion, que nous avons prises depuis le début de l'année, commencent à porter leurs fruits. Je ferai un bilan plus précis en décembre, mais, d'ores et déjà, je peux dire que nous aurons réussi à attribuer un nombre plus important de logements par rapport à 2017. En mars dernier, j'annonçais que 50% de nos locataires étaient en situation d'impayés. Un service contentieux est désormais en place et plus de 54 000 € ont pu être encaissés. La Régie a fait des efforts conséquents sur le coût de la vacance. Mais, c'est sur la durée de remise en location qu'il nous faut nous concentrer. Le service est en cours de réorganisation. Nous avons lancé la fiche de poste pour le recrutement d'un manager. Nous pourrons, ainsi, mieux répondre aux réclamations et être plus efficaces dans la remise en état des logements. Je demande encore un peu de patience à nos locataires. Nous avons besoin de nous reconstruire pour mieux répondre à leurs attentes. 2019 sera une année déterminante.
- En quoi le sera-t-elle ?
- Nous livrerons près de 200 logements neufs et commencerons des réhabilitations importantes comme San Fiurenzu, ou les Pléiades, attendus depuis plus de 10 ans par nos locataires. La réhabilitation de la Caravelle vient de s'achever, c'est une opération exemplaire sur laquelle nous reviendrons. Ailleurs, de gros entretiens sont envisagés. Nous nous engageons dans l'opération ANRU de la ville de Bastia qui concerne 750 logements de notre Parc. L'office travaille.
- Un mot sur le volet judiciaire. Qu’en est-il des deux plaintes déposées par l'Office ?
- Elles sont en cours d’instruction. L'une date de 2016 et relève, donc, de l'ancienne direction, l'autre a été déposée en juillet dernier. La première, visant de possibles pressions dans l'attribution de logements, a donné lieu à des auditions diverses et, plus récemment, à des mises en garde à vue qui se sont soldées sur aucune mise en examen. La seconde plainte est récente, elle porte sur des constats de surfacturation anormale. Sur l'une comme sur l'autre, je n'ai pas à faire de commentaires, je fais confiance en la justice. Pour revaloriser cet outil, pour le bien de nos locataires comme de nos agents, nous avons besoin que toute la clarté soit faite. La grande majorité vit mal cette situation et craint les amalgames. Je rappelle qu'une garde à vue n'est pas une mise en examen et que la présomption d'innocence doit être respectée. Pour ma part, je m'emploie avec les administrateurs et la direction à ce que les pages du passé soient tournées. Je crois que nous en sortirons tous gagnants.
Propos recueillis par Nicole MARI.
- Je reviens du Congrès annuel de l'Union sociale de l'Habitat qui s’est tenu à Marseille et qui regroupe toutes les fédérations de bailleurs. Des dispositifs très intéressants impliquant les locataires peuvent être mis en œuvre en Corse. Nous avons des projets pour améliorer le « vivre ensemble » dans nos quartiers. Nous travaillons en bonne entente avec la mairie de Bastia à ce sujet, notamment dans le cadre du nouveau programme de rénovation urbaine. De même, nous sommes à l'écoute de l'ensemble des communes du Parc, les administrateurs veulent s'investir sur le terrain pour apporter de vraies réponses. Il y a aussi des problèmes d'incivismes que nous devons combattre. Nous entendons travailler pour cela avec les représentants des locataires et les associations de bénévoles dans les résidences. Outre nos missions premières que sont l'attribution de logements, la réhabilitation et la construction, nous nous devons de participer aux grandes politiques de la Collectivité de Corse. Nous cherchons, par exemple, à mettre en place le tri à la source dans nos résidences ou encore un plan de déplacement intégrant des moyens de mobilité douce. Nous souhaitons apporter à nos locataires des solutions dans leur quotidien. C'est là aussi tout l'enjeu de retrouver une meilleure santé financière.
- Vous évoquez des urgences. Combien de temps cela prendra-t-il ?
- Les mesures de gestion, que nous avons prises depuis le début de l'année, commencent à porter leurs fruits. Je ferai un bilan plus précis en décembre, mais, d'ores et déjà, je peux dire que nous aurons réussi à attribuer un nombre plus important de logements par rapport à 2017. En mars dernier, j'annonçais que 50% de nos locataires étaient en situation d'impayés. Un service contentieux est désormais en place et plus de 54 000 € ont pu être encaissés. La Régie a fait des efforts conséquents sur le coût de la vacance. Mais, c'est sur la durée de remise en location qu'il nous faut nous concentrer. Le service est en cours de réorganisation. Nous avons lancé la fiche de poste pour le recrutement d'un manager. Nous pourrons, ainsi, mieux répondre aux réclamations et être plus efficaces dans la remise en état des logements. Je demande encore un peu de patience à nos locataires. Nous avons besoin de nous reconstruire pour mieux répondre à leurs attentes. 2019 sera une année déterminante.
- En quoi le sera-t-elle ?
- Nous livrerons près de 200 logements neufs et commencerons des réhabilitations importantes comme San Fiurenzu, ou les Pléiades, attendus depuis plus de 10 ans par nos locataires. La réhabilitation de la Caravelle vient de s'achever, c'est une opération exemplaire sur laquelle nous reviendrons. Ailleurs, de gros entretiens sont envisagés. Nous nous engageons dans l'opération ANRU de la ville de Bastia qui concerne 750 logements de notre Parc. L'office travaille.
- Un mot sur le volet judiciaire. Qu’en est-il des deux plaintes déposées par l'Office ?
- Elles sont en cours d’instruction. L'une date de 2016 et relève, donc, de l'ancienne direction, l'autre a été déposée en juillet dernier. La première, visant de possibles pressions dans l'attribution de logements, a donné lieu à des auditions diverses et, plus récemment, à des mises en garde à vue qui se sont soldées sur aucune mise en examen. La seconde plainte est récente, elle porte sur des constats de surfacturation anormale. Sur l'une comme sur l'autre, je n'ai pas à faire de commentaires, je fais confiance en la justice. Pour revaloriser cet outil, pour le bien de nos locataires comme de nos agents, nous avons besoin que toute la clarté soit faite. La grande majorité vit mal cette situation et craint les amalgames. Je rappelle qu'une garde à vue n'est pas une mise en examen et que la présomption d'innocence doit être respectée. Pour ma part, je m'emploie avec les administrateurs et la direction à ce que les pages du passé soient tournées. Je crois que nous en sortirons tous gagnants.
Propos recueillis par Nicole MARI.
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