Me Marie-Anne Pieri, notaire en Plaine orientale, qui participé à l’élaboration du projet de loi sur l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de la propriété en Corse.
- Que propose ce projet de loi ?
- Cette loi comporte cinq articles : deux sont purement civils et trois, purement fiscaux. Le 1er article consacre la procédure de création de titres de propriété, ce que nous appelons : la possession acquisitive. La Corse connaît un désordre foncier criant, dû à l’absence de titres de propriété. Les usagers du droit viennent dans nos études avec un cadastre datant de leurs aïeuls ou de leurs auteurs communs et qui, bien souvent, pour eux, est leur titre de propriété. A partir de ce cadastre, nous faisons des recherches par le biais du GIRTEC, le groupement pour la reconstitution des titres de propriété qui a été mis en place en 2006, mais n’est entré en fonction qu’en 2010. Cet outil a numérisé tout l’ancien cadastre et nous permet de remonter jusqu’au cadastre napoléonien et d’obtenir la traçabilité d’une parcelle. Il s’agit de vérifier si la personne, dont le nom figure sur le cadastre actuel, est bien le possesseur apparent du bien qu’elle souhaite titrer.
- Est-ce cette procédure de titrage que la loi consacre ?
- Oui, mais il faut d’autres éléments pour créer un titre de propriété. Notamment deux témoins doivent attester avoir toujours connu, sur cette terre ou sur ce bâti, la personne, dont le nom figure sur le cadastre, ou ses descendants. A l’appui, une attestation identique du maire de la commune et une attestation des impôts prouvant que les taxes ont toujours été payées par cette famille. Nous faisons, ensuite, une publicité dans le journal et un affichage en mairie, pendant un mois, du lieu de situation du bien. Si, au bout d’un mois, il n’y a pas d’opposition d’un tiers, le titre est créé. Mais cette méthodologie n’existe pas dans le Code civil. L’article 1er de la loi codifie cette pratique notariale et va plus loin en matière d’opposabilité.
- C’est-à-dire ?
- L’article 2227 du Code civil dit que tout bien immobilier est contestable pendant 30 ans. La personne doit posséder le bien pendant 30 ans et l’acte créé est, ensuite, attaquable pendant 30 ans. C’est la double peine ! La prescription atteint quasiment 60 ans. Donc, l’article 1er de la loi limite à 5 ans l’opposabilité de personnes qui ne seraient pas sur place lors de la création d’un titre. Au bout de 5 ans, l’acte devient définitif. C’est très positif, d’autant que cela n’empêche pas de faire des mutations pendant ces cinq ans. Je dis souvent qu’une terre sans titre de propriété, c’est comme un enfant sans acte de naissance !
- Combien de titres de propriété reste-t-il à créer en Corse ?
- En 10 ans, nous avons créé 7 000 titres. Près de 15% du territoire couvert par des BND, des parcelles en biens non délimités, restent à titrer. Les BND sont des parcelles de grande étendue, comportant des lots avec des contenances qui appartiennent à différents propriétaires. Par exemple, une personne possède un lot d’un hectare sur une parcelle de 10 hectares, mais un lot qu’on ne peut pas localiser. C’est un archaïsme très important ! Il vient du fait que la rénovation cadastrale n’a pas été réalisée en Corse comme sur le continent, elle n’a pas été menée à son terme. Il reste plus de 70 000 BND à titrer. C’est énorme ! Ce projet de loi prévoit d’assainir cette situation en 10 ans.
- Combien cela coûte-t-il de créer un titre de propriété ? N’est-ce pas très cher ?
- Il faut, d’abord, connaître la nature du bien. Les recherches du GIRTEC, aussi bien du point de vue du foncier que de la généalogie, sont gratuites pour le client. Mais, il est vrai qu’il y a un coût très important lié à la création d’un titre et à tous les actes en cascade qu’on est tenu de faire, toutes les successions qu’on est obligé de régler. Il n’y a, aujourd’hui, malheureusement pas de mesures d’accompagnement. Je vais donner l’exemple criant d’une succession que j’ai eue à régler sur la Plaine Orientale. Il y avait deux comptes cadastraux, l’un concernait la propriété bâtie, la maison, l’autre concernait la terre. La maison était à un nom, la terre à un autre. Déjà, vous voyez la problématique !
- N’est-ce pas le droit du sol qui prévaut ?
- Oui ! Le propriétaire du dessous est propriétaire du dessus. C’est la règle de l’accession, qui n’est pas d’ordre public, on peut, donc, y déroger. Dans ce cas précis, le propriétaire du sol a renoncé à la règle de l’accession. Il a laissé le bâti à la personne dont le nom figurait sur le cadastre et a conservé le surplus du terrain. Cela a nécessité la création de titres de propriétés sur le sol et sur le bâti. Ensuite, nous avons du remonter toutes les générations, nous avons réglé 50 successions ! Cela a coûté 150 000 € ! Les héritiers par branche ont du payer, le bien a été vendu 60 000 € ! Qu’ont-ils récupéré ? Rien ! Mais, ils l’ont fait pour assainir une situation.
- Pourquoi autant de successions ?
- Parce que nous sommes obligés de régler toutes les successions ! C’est le problème de la Corse ! Rien n’a été fait sur deux siècles ! Contrairement à ce que l’on croit, l’Arrêté Miot n’a pas été une gâterie ! C’est ce que nous avons expliqué dans le rapport attaché au projet de loi. Pendant des années, il y a eu une confusion entre le côté fiscal d’une succession qui est le fait de déposer la déclaration de succession à l’administration fiscale, et le côté civil qui est le fait de régler la succession chez son notaire et d’effectuer les actes de mutations, c’est-à-dire de transmettre le bien et de le mettre au nom des enfants ou des petits-enfants. Avec l’Arrêté Miot, il n’y avait pas de pénalités si on ne déposait pas la déclaration de succession. Il y a, donc, eu une inertie complète sur la transmission. C’est un nœud qu’il faut régler. Ça prendra du temps.
- L’autre grand problème en Corse est l’indivision. Que prévoit la loi en matière ?
- C’est l’article 2. Pour se partager ou vendre, il faut l’unanimité, l’accord de tous les héritiers. La loi du 22 juin 2006 a entrouvert la porte en disant que lorsqu’on fait un acte d’administration, c’est-à-dire qu’on donne en bail, qu’on rénove ou entretient un bien, la majorité qualifiée, à savoir l’accord de 75% des co-indivisaires, est suffisante. En cas de difficultés de partage, le notaire peut avoir recours à un juge et demander que soit nommé un représentant de l’héritier taisant. Cette législation, qui date de 10 ans, n’est pas du tout usitée, ni efficace. Il n’y a pas de jurisprudence à cause de l’encombrement des tribunaux. L’article 2 de ce projet de loi prend en compte ce blocage qui empêche, une fois le titre créé, de se partager. Il prévoit de lever le verrou de l’unanimité et de passer à une majorité qualifiée. Ces deux articles sont très liés parce qu’on crée un titre pour faire un partage et permettre aux gens de rénover leurs biens, les transmettre… Il ne faut pas s’arrêter en route.
- L’article 3 porte sur le dispositif Cazeneuve. De quoi s’agit-il exactement ?
- C’est une disposition nationale qui est entrée en vigueur dans la loi de finances 2005. Quand on crée un titre de propriété sur un bien qui fait, ensuite, l’objet d’une donation, ce dispositif prévoit un abattement de 30% avant le calcul des droits de donation. Or, aujourd’hui, en Corse, quand on règle une succession, on bénéficie d’un abattement de 50% sur la valeur des biens. Par exemple, un bien évalué 100 000 € est taxé, au niveau de la succession, sur la moitié de sa valeur. On n’applique les droits de successions, si droits il y a, que sur 50 000 €. Le dispositif Cazeneuve n’est pas usité en Corse parce que l’abattement local est meilleur, donc les gens attendent un décès pour faire des mutations. Cet article 3 demande que ce dispositif soit harmonisé avec le mécanisme corse et passe à 50 %. Le bien, qui fait l’objet d’une création de titres, s’il est transmis par donation, bénéficiera d’un abattement de 50%.
- Qu’en est-il de la prorogation des Arrêtés Miot ?
- L’Arrêté Miot, on en parle toujours, mais c’est fini depuis 2002 ! Il ne peut pas y avoir de retour en arrière. La Corse était sous un régime dérogatoire qui est devenu transitoire. Le régime actuel des successions, avec l’abattement partiel de 50%, doit s’arrêter au 31 décembre 2017. L’article 4 demande sa prorogation pendant dix ans. L’Arrêté Miot n’a jamais porté que sur le foncier, terrain et bâti, il n’a jamais concerné les valeurs mobilières. Sur l’argent, les voitures, un bateau…, un Corse paye des droits de succession comme sur le continent.
- En quoi consiste l’article 5 ?
- Il concerne le droit de partage. Depuis le 31 décembre 2014, le droit de partage est de 2,5 %. Il est un frein aux règlements successoraux et favorise le maintien dans l’indivision. On demande que ce droit soit neutralisé pendant dix ans.
- En résumé, si la loi passe, que paiera un Corse comme droits de succession ?
- Quand on ouvrira une succession, les notaires feront la dichotomie entre les biens achetés avant et après 2002. Le 22 janvier 2002, l’Arrêté Miot a été abrogé et la Corse est rentrée dans le droit commun. Pour toutes les acquisitions faites depuis 2002, la taxation est identique à celle du continent. Cette loi s’applique sur les biens acquis avant 2002, pour toutes les successions qui n’ont pas été réglées avant 2002 et pour toutes les successions actuelles qui comporteraient des biens acquis avant 2002. Donc, cette loi va forcément s’appliquer, à partir du 1er janvier 2018, sur presque toutes les successions qui s’ouvriront alors.
- Les gens seront, donc, obligés de régler les successions ?
- C’est déjà le cas ! Depuis le 1er janvier 2015, on est tenu de régler les successions dans les six mois. Il y a une tolérance de 24 mois quand cela nécessite une création de titres. A moins qu’il y ait des complications au niveau de la généalogie, mais les généalogistes ont vraiment des moyens extraordinaires pour retrouver les héritiers.
- Cette loi table sur dix ans pour régler tous les désordres ? Est-ce un délai suffisant ?
- Je ne dis pas que ce sera suffisant, mais cela permettra d’assainir fortement le cadastre et tout ce désordre foncier qu’il faut régler et qui a aussi des répercutions au niveau de l’administration. Le gouvernement l’a bien compris. On ne peut pas collecter l’impôt. Dans les collectivités, les biens sans maître et les biens menaçant ruine découlent de l’absence de titres de propriété. Cette loi aidera beaucoup de gens qui sont en attente d’un dispositif pérenne. Ce qui sera voté jeudi à l’Assemblée nationale est un grand pas pour la Corse, du point de vue du texte, mais aussi de l’union de tous les élus. Une loi portée par la droite et cosignée par la gauche, ça ne s’est vu que deux fois dans la Vème République ! Le fait que ce projet de loi soit signé par un élu de droite, Camille de Rocca Serra, et co-signé par un élu de gauche, démontre son importance.
- Quels conseils donneriez-vous aux Corses sur leurs successions ?
- J’ai l’habitude de dire aux gens qui viennent à mon étude : « Réglez vos affaires de votre vivant. Faites vos donations doucement tout en vous protégeant. Ne laissez pas grossir les successions comme cela s’est fait depuis deux siècles ». C’est indispensable pour pouvoir transmettre un bien, le réhabiliter… On ne peut pas laisser nos villages avec des maisons, de très belles demeures parfois, qui tombent en ruine. C’est dommageable ! Alors que ce bâti pourrait offrir un toit à une famille. Je voulais même aller plus loin sur l’exonération des droits de succession, j’en ai parlé à Camille de Rocca Serra.
- De quelle manière aller plus loin ?
- On pourrait l’appliquer sur une succession d’un bien qui a fait l’objet d’une création de titre de propriété et qui a besoin d’être réhabilité. S’il y a, par exemple, l’engagement des co-partageants de réhabiliter le bien dans un délai de 5 ans, on pourrait les exonérer des droits de succession. Ces terres ont une histoire, ces maisons ont été bâties par nos aïeux à main d’homme. Ce qu’on ne donne pas à l’Etat, on le met dans les murs et on fait revivre un village. Une autre possibilité toujours dans le même esprit : l’exonération des droits de succession lors de la réhabilitation d’un bien que l’on met, ensuite, en location pendant dix ans dans le cadre de logements sociaux. Il faut des mesures pour inciter les Corses à réhabiliter leur bâti. Ce sera, peut-être, pour demain !
Propos recueillis par Nicole MARI.
- Cette loi comporte cinq articles : deux sont purement civils et trois, purement fiscaux. Le 1er article consacre la procédure de création de titres de propriété, ce que nous appelons : la possession acquisitive. La Corse connaît un désordre foncier criant, dû à l’absence de titres de propriété. Les usagers du droit viennent dans nos études avec un cadastre datant de leurs aïeuls ou de leurs auteurs communs et qui, bien souvent, pour eux, est leur titre de propriété. A partir de ce cadastre, nous faisons des recherches par le biais du GIRTEC, le groupement pour la reconstitution des titres de propriété qui a été mis en place en 2006, mais n’est entré en fonction qu’en 2010. Cet outil a numérisé tout l’ancien cadastre et nous permet de remonter jusqu’au cadastre napoléonien et d’obtenir la traçabilité d’une parcelle. Il s’agit de vérifier si la personne, dont le nom figure sur le cadastre actuel, est bien le possesseur apparent du bien qu’elle souhaite titrer.
- Est-ce cette procédure de titrage que la loi consacre ?
- Oui, mais il faut d’autres éléments pour créer un titre de propriété. Notamment deux témoins doivent attester avoir toujours connu, sur cette terre ou sur ce bâti, la personne, dont le nom figure sur le cadastre, ou ses descendants. A l’appui, une attestation identique du maire de la commune et une attestation des impôts prouvant que les taxes ont toujours été payées par cette famille. Nous faisons, ensuite, une publicité dans le journal et un affichage en mairie, pendant un mois, du lieu de situation du bien. Si, au bout d’un mois, il n’y a pas d’opposition d’un tiers, le titre est créé. Mais cette méthodologie n’existe pas dans le Code civil. L’article 1er de la loi codifie cette pratique notariale et va plus loin en matière d’opposabilité.
- C’est-à-dire ?
- L’article 2227 du Code civil dit que tout bien immobilier est contestable pendant 30 ans. La personne doit posséder le bien pendant 30 ans et l’acte créé est, ensuite, attaquable pendant 30 ans. C’est la double peine ! La prescription atteint quasiment 60 ans. Donc, l’article 1er de la loi limite à 5 ans l’opposabilité de personnes qui ne seraient pas sur place lors de la création d’un titre. Au bout de 5 ans, l’acte devient définitif. C’est très positif, d’autant que cela n’empêche pas de faire des mutations pendant ces cinq ans. Je dis souvent qu’une terre sans titre de propriété, c’est comme un enfant sans acte de naissance !
- Combien de titres de propriété reste-t-il à créer en Corse ?
- En 10 ans, nous avons créé 7 000 titres. Près de 15% du territoire couvert par des BND, des parcelles en biens non délimités, restent à titrer. Les BND sont des parcelles de grande étendue, comportant des lots avec des contenances qui appartiennent à différents propriétaires. Par exemple, une personne possède un lot d’un hectare sur une parcelle de 10 hectares, mais un lot qu’on ne peut pas localiser. C’est un archaïsme très important ! Il vient du fait que la rénovation cadastrale n’a pas été réalisée en Corse comme sur le continent, elle n’a pas été menée à son terme. Il reste plus de 70 000 BND à titrer. C’est énorme ! Ce projet de loi prévoit d’assainir cette situation en 10 ans.
- Combien cela coûte-t-il de créer un titre de propriété ? N’est-ce pas très cher ?
- Il faut, d’abord, connaître la nature du bien. Les recherches du GIRTEC, aussi bien du point de vue du foncier que de la généalogie, sont gratuites pour le client. Mais, il est vrai qu’il y a un coût très important lié à la création d’un titre et à tous les actes en cascade qu’on est tenu de faire, toutes les successions qu’on est obligé de régler. Il n’y a, aujourd’hui, malheureusement pas de mesures d’accompagnement. Je vais donner l’exemple criant d’une succession que j’ai eue à régler sur la Plaine Orientale. Il y avait deux comptes cadastraux, l’un concernait la propriété bâtie, la maison, l’autre concernait la terre. La maison était à un nom, la terre à un autre. Déjà, vous voyez la problématique !
- N’est-ce pas le droit du sol qui prévaut ?
- Oui ! Le propriétaire du dessous est propriétaire du dessus. C’est la règle de l’accession, qui n’est pas d’ordre public, on peut, donc, y déroger. Dans ce cas précis, le propriétaire du sol a renoncé à la règle de l’accession. Il a laissé le bâti à la personne dont le nom figurait sur le cadastre et a conservé le surplus du terrain. Cela a nécessité la création de titres de propriétés sur le sol et sur le bâti. Ensuite, nous avons du remonter toutes les générations, nous avons réglé 50 successions ! Cela a coûté 150 000 € ! Les héritiers par branche ont du payer, le bien a été vendu 60 000 € ! Qu’ont-ils récupéré ? Rien ! Mais, ils l’ont fait pour assainir une situation.
- Pourquoi autant de successions ?
- Parce que nous sommes obligés de régler toutes les successions ! C’est le problème de la Corse ! Rien n’a été fait sur deux siècles ! Contrairement à ce que l’on croit, l’Arrêté Miot n’a pas été une gâterie ! C’est ce que nous avons expliqué dans le rapport attaché au projet de loi. Pendant des années, il y a eu une confusion entre le côté fiscal d’une succession qui est le fait de déposer la déclaration de succession à l’administration fiscale, et le côté civil qui est le fait de régler la succession chez son notaire et d’effectuer les actes de mutations, c’est-à-dire de transmettre le bien et de le mettre au nom des enfants ou des petits-enfants. Avec l’Arrêté Miot, il n’y avait pas de pénalités si on ne déposait pas la déclaration de succession. Il y a, donc, eu une inertie complète sur la transmission. C’est un nœud qu’il faut régler. Ça prendra du temps.
- L’autre grand problème en Corse est l’indivision. Que prévoit la loi en matière ?
- C’est l’article 2. Pour se partager ou vendre, il faut l’unanimité, l’accord de tous les héritiers. La loi du 22 juin 2006 a entrouvert la porte en disant que lorsqu’on fait un acte d’administration, c’est-à-dire qu’on donne en bail, qu’on rénove ou entretient un bien, la majorité qualifiée, à savoir l’accord de 75% des co-indivisaires, est suffisante. En cas de difficultés de partage, le notaire peut avoir recours à un juge et demander que soit nommé un représentant de l’héritier taisant. Cette législation, qui date de 10 ans, n’est pas du tout usitée, ni efficace. Il n’y a pas de jurisprudence à cause de l’encombrement des tribunaux. L’article 2 de ce projet de loi prend en compte ce blocage qui empêche, une fois le titre créé, de se partager. Il prévoit de lever le verrou de l’unanimité et de passer à une majorité qualifiée. Ces deux articles sont très liés parce qu’on crée un titre pour faire un partage et permettre aux gens de rénover leurs biens, les transmettre… Il ne faut pas s’arrêter en route.
- L’article 3 porte sur le dispositif Cazeneuve. De quoi s’agit-il exactement ?
- C’est une disposition nationale qui est entrée en vigueur dans la loi de finances 2005. Quand on crée un titre de propriété sur un bien qui fait, ensuite, l’objet d’une donation, ce dispositif prévoit un abattement de 30% avant le calcul des droits de donation. Or, aujourd’hui, en Corse, quand on règle une succession, on bénéficie d’un abattement de 50% sur la valeur des biens. Par exemple, un bien évalué 100 000 € est taxé, au niveau de la succession, sur la moitié de sa valeur. On n’applique les droits de successions, si droits il y a, que sur 50 000 €. Le dispositif Cazeneuve n’est pas usité en Corse parce que l’abattement local est meilleur, donc les gens attendent un décès pour faire des mutations. Cet article 3 demande que ce dispositif soit harmonisé avec le mécanisme corse et passe à 50 %. Le bien, qui fait l’objet d’une création de titres, s’il est transmis par donation, bénéficiera d’un abattement de 50%.
- Qu’en est-il de la prorogation des Arrêtés Miot ?
- L’Arrêté Miot, on en parle toujours, mais c’est fini depuis 2002 ! Il ne peut pas y avoir de retour en arrière. La Corse était sous un régime dérogatoire qui est devenu transitoire. Le régime actuel des successions, avec l’abattement partiel de 50%, doit s’arrêter au 31 décembre 2017. L’article 4 demande sa prorogation pendant dix ans. L’Arrêté Miot n’a jamais porté que sur le foncier, terrain et bâti, il n’a jamais concerné les valeurs mobilières. Sur l’argent, les voitures, un bateau…, un Corse paye des droits de succession comme sur le continent.
- En quoi consiste l’article 5 ?
- Il concerne le droit de partage. Depuis le 31 décembre 2014, le droit de partage est de 2,5 %. Il est un frein aux règlements successoraux et favorise le maintien dans l’indivision. On demande que ce droit soit neutralisé pendant dix ans.
- En résumé, si la loi passe, que paiera un Corse comme droits de succession ?
- Quand on ouvrira une succession, les notaires feront la dichotomie entre les biens achetés avant et après 2002. Le 22 janvier 2002, l’Arrêté Miot a été abrogé et la Corse est rentrée dans le droit commun. Pour toutes les acquisitions faites depuis 2002, la taxation est identique à celle du continent. Cette loi s’applique sur les biens acquis avant 2002, pour toutes les successions qui n’ont pas été réglées avant 2002 et pour toutes les successions actuelles qui comporteraient des biens acquis avant 2002. Donc, cette loi va forcément s’appliquer, à partir du 1er janvier 2018, sur presque toutes les successions qui s’ouvriront alors.
- Les gens seront, donc, obligés de régler les successions ?
- C’est déjà le cas ! Depuis le 1er janvier 2015, on est tenu de régler les successions dans les six mois. Il y a une tolérance de 24 mois quand cela nécessite une création de titres. A moins qu’il y ait des complications au niveau de la généalogie, mais les généalogistes ont vraiment des moyens extraordinaires pour retrouver les héritiers.
- Cette loi table sur dix ans pour régler tous les désordres ? Est-ce un délai suffisant ?
- Je ne dis pas que ce sera suffisant, mais cela permettra d’assainir fortement le cadastre et tout ce désordre foncier qu’il faut régler et qui a aussi des répercutions au niveau de l’administration. Le gouvernement l’a bien compris. On ne peut pas collecter l’impôt. Dans les collectivités, les biens sans maître et les biens menaçant ruine découlent de l’absence de titres de propriété. Cette loi aidera beaucoup de gens qui sont en attente d’un dispositif pérenne. Ce qui sera voté jeudi à l’Assemblée nationale est un grand pas pour la Corse, du point de vue du texte, mais aussi de l’union de tous les élus. Une loi portée par la droite et cosignée par la gauche, ça ne s’est vu que deux fois dans la Vème République ! Le fait que ce projet de loi soit signé par un élu de droite, Camille de Rocca Serra, et co-signé par un élu de gauche, démontre son importance.
- Quels conseils donneriez-vous aux Corses sur leurs successions ?
- J’ai l’habitude de dire aux gens qui viennent à mon étude : « Réglez vos affaires de votre vivant. Faites vos donations doucement tout en vous protégeant. Ne laissez pas grossir les successions comme cela s’est fait depuis deux siècles ». C’est indispensable pour pouvoir transmettre un bien, le réhabiliter… On ne peut pas laisser nos villages avec des maisons, de très belles demeures parfois, qui tombent en ruine. C’est dommageable ! Alors que ce bâti pourrait offrir un toit à une famille. Je voulais même aller plus loin sur l’exonération des droits de succession, j’en ai parlé à Camille de Rocca Serra.
- De quelle manière aller plus loin ?
- On pourrait l’appliquer sur une succession d’un bien qui a fait l’objet d’une création de titre de propriété et qui a besoin d’être réhabilité. S’il y a, par exemple, l’engagement des co-partageants de réhabiliter le bien dans un délai de 5 ans, on pourrait les exonérer des droits de succession. Ces terres ont une histoire, ces maisons ont été bâties par nos aïeux à main d’homme. Ce qu’on ne donne pas à l’Etat, on le met dans les murs et on fait revivre un village. Une autre possibilité toujours dans le même esprit : l’exonération des droits de succession lors de la réhabilitation d’un bien que l’on met, ensuite, en location pendant dix ans dans le cadre de logements sociaux. Il faut des mesures pour inciter les Corses à réhabiliter leur bâti. Ce sera, peut-être, pour demain !
Propos recueillis par Nicole MARI.
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